Project Pemerintah Bekerja sama Dengan Swasta

    Beberapa proyek pemerintah seperti jalan tol, pengelolaan air minum, listrik dan telekomunikasi ditawarkan kepada swasta sebagai proyek kerjasama. Bahkan di tingkat lokal, beberapa daerah melibatkan pihak swasta dalam berbagai proyek infrastruktur mereka.  Misalnya Pemerintah DKI Jakarta dengan Proyek Mass Rapid Transport (MRT), Pengelolaan Air Minum Tirta Nadi di Medan atau rencana pembangunan Pasar Modern Angso Duo di Jambi yang merupakan contoh kerja sama pemerintah daerah dengan pihak swasta berkaitan dengan pembangunan infrastruktur.

Masuknya pihak swasta melalui pola kemitraan dengan pemerintah memiliki beberapa manfaat, diantaranya adalah (partnership, 2011):

1.     Tersedianya alternatif berbagai sumber pembiayaan;

2.     Pelaksanaan penyediaan infrastruktur lebih cepat;

3.     Berkurangnya beban (APBN/APBD) dan risiko pemerintah;

4.     Infrastruktur yang dapat disediakan semakin banyak;

5.     Kinerja layanan masyarakat semakin baik;

6.     Akuntabilitas dapat lebih ditingkatkan;

7.     Swasta menyumbangkan modal, teknologi, dan kemampuan manajerial.

dari berbagai manfaat kerjasama pemerintah dan swasta di atas cukup memberi gambaran mengapa Public Private Partnership dapat menjadi sebuah solusi untuk mengatasi permasalahan pembangunan infrastruktur yang sering terkendala karena masalah pendanaan, teknologi, maupun manajerial. Selanjutnya melalui tulisan ini sedikit akan diulas tentang apa dan bagaimana konsep kerjasama pemerintah dan swasta khususnya dalam penyediaan fasilitas publik serta bagaimana implementasinya di Indonesia.

Kerjasama Pemerintah Swasta (Public Private Partnership/PPP)

 Konsep kerjasama pemerintah dan swasta memiliki dimensi yang cukup luas, sehingga berbagai institusi mendefinisikan dengan cara yang berbeda. Meskipun demikian, esensi Public Private Partnership terletak pada kerjasama penyediaan hingga pengoperasian infrastruktur publik yang melibatkan pihak pemerintah dan swasta. Bank Dunia (2012) misalnya, memberikan definisi Public Private Partnership (PPP) sebagai suatu kontrak jangka panjang antara pihak pemerintah dan swasta untuk menyediakan barang dan layanan publik, dimana pihak swasta menanggung resiko secara signifikan dan bertanggungjawab dalam pengelolaan proyek kerjasama.  

Jadi istilah kerjasama pemerintah dan swasta (public private partnership) memiliki  4 (empat) prinsip dasar, yaitu (partnership, 2011) :

 1. Adanya pembagian risiko antara pemerintah dan swasta dengan memberi pengelolaan jenis        risiko kepada pihak yang dapat mengelolanya.
2. Pembagian risiko ini ditetapkan dengan kontrak di antara pihak dimana pihak swasta diikat    untuk menyediakan layanan dan pengelolaannya atau kombinasi keduanya .
3. Pengembalian investasi dibayar melalui pendapatan proyek (revenue) yang dibayar oleh pengguna (user charge).
4. Kewajiban penyediaan layanan kepada masyarakat tetap pada pemerintah, untuk itu bila swasta  tidak dapat memenuhi pelayanan (sesuai kontrak), pemerintah dapat mengambil alih.

 Model Public Private Partnership
Kerjasama pemerintah dengan pihak swasta dalam skema public private partnership memiliki berbagai bentuk dan tidak ada satupun model yang persis sama dengan model lainnya. Dalam prakteknya merupakan kombinasi dari fungsi-fungsi berikut:

Design-Build-Finance-Operate (DBFO). Model ini merupakan bentuk paling umum dari PPP. Model ini mengintegrasikan empat fungsi dalam kontrak kemitraan mulai dari perancangan, pembangunan, pembiayaan hingga pengoperasian. Penyediaan infrastruktur publik dibiayai dari penghimpunan dana swasta seperti perbankan dan pasar modal. Penyedia akan membangun, memelihara dan mengoperasikan infrastruktur untuk memenuhi kebutuhan sektor publik. Penyedia akan dibayar sesuai dengan layanan yang diberikan untuk suatu standar kinerja tertentu sesuai kontrak.

Design-Build-Operate (DBO), merupakan salah satu variasi model DBFO. Dalam model ini, pemerintah menyediakan dana untuk perancangan dan pembangunan fasilitas publik. Setelah proyek selesai, fasilitas diserahkan kepada pihak swasta untuk mengoperasikannya dengan biaya pengelolaan ditanggung oleh pihak swasta.

Penerapan di Indonesia

Saat ini kerjasama pemerintah dengan swasta yang populer di Indonesia dengan istilah KPS dilaksanakan dengan berpedoman kepada ketentuan-ketentuan berikut, yaitu :

1. Peraturan Presiden RI Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.

2. Peraturan Presiden RI Nomor 13 Tahun 2010 tentang Perubahan Atas Peraturan Peraturan Presiden RI Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.

3. Peraturan Presiden RI Nomor 56 Tahun 2011 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Presiden RI Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.

4. Peraturan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional Nomor 3 Tahun 2012 tentang Panduan Umum Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.

5. Peraturan Presiden RI Nomor 66 Tahun 2013 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005 Tentang Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.

Tahapan Pelaksanaan Proyek Kerjasama Pemerintah dan Swasta

• Perencanaan Proyek, meliputi kegiatan identifikasi dan pemilihan Proyek dan Penetapan Prioritas Proyek Kerjasama.
• Penyiapan Proyek, meliputi kajian awal prastudi kelayakan (Outline Business Case) dan kajian kesiapan proyek kerjasama (Project Readness).
• Transaksi Proyek, meliputi penyelesaian prastudi kelayakan, dan pelelangan umum badan usaha dan.
• Manajemen Pelaksanaan Proyek yang meliputi perencanaan manajemen pelaksanaan perjanjian kerjasama dan implementasi manajemen pelaksanaan perjanjian kerjasama.

Peraturan KPS 

Sektor Hukum dan Peraturan

Setiap sektor infrastruktur diatur oleh undang-undang tersendiri dan peraturan-peraturan pelaksananya. Tabeldi bawah ini menunjukkan tentang undang-undang pokok dan peraturan pemerintah dimasing-masing sektor.Selain itu, terdapat beberapa peraturan menteri yang tidak tercantum disini yang memberikan petunjuk  tentang pelaksanaan undang-undang pokok dan peraturan pemerintah tersebut.

 Proses Pembangunan & Pelaksanaan KPS 

1. Tinjauan singkat Proses Pengembangan dan Pelaksanaan KPS
2. Pemilihan Proyek 
3. Konsultasi Publik 
4. Studi Kelayakan
5. Tinjauan Risiko
6. Bentuk Kerjasama
7. Dukungan Pemerintah
8. Pengadaan
9. Pelaksanaan Proyek 
10. Pemantauan

ROSES Investasi KPS terdiri dari 9 tahapan sebagaimana diuraikan dibawah ini. Masing-masing tahapan akan dijelaskandalam brosur ini.

1..Pemilihan Proyek

merupakan proses dimana GCA akanmengindentifikasi dan memprioritasikan proyek-proyek infrastruktur KPS yang berpotensi.

2.Konsultasi Publik

adalah upaya yang dilakukan olehGCA untuk mendapatkan saran dari publik pada umum-nya dan calon developers dan pemberi pinjaman untuk membantu pembentukan rancangan proyek.

3.Studi Kelayakan

adalah rancangan teknis, komersialdan kontraktual proyek yang memadai untuk mem fa -silitasi tender proyek kepada mitra-mitra pihak swasta.Studi Kelayakan akan dilakukan oleh GCA yang harusdiselesaikan sebelum proyek ditenderkan.

4.Tinjauan Risiko

adalah pengidentifikasian berbagairisiko dalam proyek dan hal-hal yang dapat mengurangirisiko tersebut, dan usulan pengalihan risiko tersebutoleh berbagai pihak kepada PK. Pada umumnya, tin- jauan risiko ini dilakukan dan merupakan bagian dariStudi Kelayakan.

5.Bentuk Kerja Sama

merupakan tinjauan agar kemi-traan KPS di-strukturkan untuk mengoptimalkan nilaibagi publik dan pada saat yang bersamaan tidak m e -ngurangi minat dari mitra swasta. Pada umumnya, Bentuk Kerja Sama ini dilakukan sebagai bagian dariStudi Kelayakan.

6.Dukungan Pemerintah

merupakan determinasi atas jumlah dan posisi pemerintah yang dapat dikon-tribusikan oleh pemerintah terhadap suatu proyek,dalam suatu mekanisme, misalnya insentif pajak, pembebasan tanah, dukungan/jaminan bersyarat, pe m biayaan langsung dan lain-lain. Pada umumnya,Dukungan Pemerintah dilakukan bertujuan untuk mengetahui potensi kelayakannya secara perbankan terhadap suatu proyek.

7.Pengadaan

merupakan pengembangan dari paket tender, dan proses tender secara keseluruhan yang dimulai sebelum proses kualifikasi sampai denganpenandatanganan kontrak

Jenis-Jenis Perjanjian  Jenis Perjanjian Kerjasama PK

Mengacu pada Peraturan Presiden Nomor 13 Tahun 2010, PK harus memuat syarat dan ketentuan sebagai berikut:

1.Ruang lingkup proyek.

2.Jangka waktu proyek .

3.Jaminan Pelaksanaan, jika ada. Apabila pembe-basan tanah dilakukan oleh Badan Usaha,  jaminanpelaksanaan yang diberikan adalah jaminan biayapembebasan tanah yang dibebankan kepada Badan Usaha.

4.Tarif awal dan mekanisme penyesuaiannya.

5.Hak dan kewajiban para pihak, termasuk peng -alihan risiko;6.Standar pelayanan jasa

7.Pengalihan saham, jika ada, yang dilakukan diantara Sponsor Proyek kepada pihak lainnya sebelum dilakukannya kegiatan operasionalproyek. Pengalihan saham sebagaimana dimaksudhanya dapat dilakukan atas persetujuan GCAberdasarkan syarat-syarat yang ditetapkan oleh  GCA, dan tidak dapat mengakibatkan penundaanpelaksanaan proyek.

8.Sanksi-sanksi apabila salah satu pihak melanggarketentuan-ketentuan dalam perjanjian tersebut.

9.Pengakhiran perjanjian atau penghentiannya.

10.Penyampaian laporan keuangan Badan Usahayang diperlukan dalam rangka pelaksanaan CA,yang telah di lakukan audit tahunan oleh auditorindependen dan diumumkan di media massa yangberskala nasional.

11.Mekanisme penyelesaian perselisihan sengketa,menitik beratkan pada langkah-langkah musyawarah untuk mufakat, mediasi, dan arbitrase/ -pengadilan.

12.Pengawasan terhadap Badan Usaha dalam pelak-sanaan pengadaan.

13.Penggunaan dan kepemilikan aset infrastrukturpada saat proyek berlangsung;14.Pengembalian asset infrastruktur dan/atau mana- jemen infrastruktur kepada GCA.

15.Keadaan Memaksa.

16.Pernyataan dan jaminan dari masing-masing pihak bahwa Perjanjian Kerjasama ini mengikat dan telahsesuai dengan peraturan perundang-undangandan ketentuan yang berlaku.

17.Penggunaan bahasa Indonesia dalam PK. ApabilaPK dibuat dalam lebih dari satu bahasa, maka ba-hasa Indonesia yang berlaku.

18.Hukum yang berlaku adalah hukum Indonesia.

Badan Usaha diwajibkan menjamin pendanaan proyek selama 12 bulan sejak ditandatanganinya PK, denganmenandatangani perjanjian-perjanjian pinjaman untuk mendanai pembiayaan proyek dan penarikan dananyadilakukan pada saat pelaksanaan awal konstruksi. GCAdapat memperpanjang jangka waktu ini untuk masa 12bulan berdasarkan kriteria yang ditetapkannya, denganketentuan bahwa perpanjangan waktu itu tidak d i -sebabkan oleh kelalaian dari Badan Usaha. ApabilaBadan Usaha tidak dapat menjamin pendanaan dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud, PK dinyatakanberakhir dan jaminan harus ditarik kembali.

PROGRAM KPS LINTAS SEKTOR

Direktorat Pengembangan Kerjasama Pemerintahdan Swasta Badan Perencanaan dan Pembangun -an Nasional,Kementerian Negara Perencanaan PembangunanNasional / Badan Perencenaan Nasional

Posisi: Direktur Pengembangan Kerjasama Pemerintah dan Swasta

Alamat: Jl. Taman Suropati No. 2, Jakarta 10310

Telepon: +62 21 3193 4175

Website: www.bappenas.go.id

Pusat Pengelolaan Risiko Fiskal, Kementerian Keuangan

Posisi: Ketua PPRF

Alamat: Jl. Lapangan Banteng Timur No. 2-4, Jakarta 10710

Telepon: +62 21 384-6725 / +62 21 345 2571

Website: www.depkeu.go.id

Jalan Layang dan Terowongan

Untuk mengatasi permasalahan transportasi dikawasan perkotaan ataupun geography tanah tertentu dibutuhkan untuk membangun terowonga. Konstruksi seperti ini membutuhkan biaya yang besar sehingga penerapannya sangat tergantung terhadap anggaran yang dimiliki pemerintah untuk menyelesaikan permasalahan transportasi, seperti yang dibangun pada Jalan layang Pasopati di Bandung, Jalan layang non tol di Jakarta antara Kampung Melayu-Tanah Abang di ruas Jalan Dr Satrio, Casablanca, Kuningan dan Jalan Layang Non Tol Antasari-Blok M . Untuk membiayai pembangunan infrastruktur seperti ini dapat juga dilakukan dengan pendekatan Kemitraan Pemerintah dengan Swasta seperti Jalan Tol Cawang-Tanjung Priok, Jalan Tol kedua yang menuju Bandara Sukarno Hatta.

Jalan Layang

Jalan layang dibangun untuk mengatasi permasalahan lalu lintas namun tak mungkin diperlebar; menghindari beberapa persimpangan sekaligus; melewati kawasan kumuh/pasar ataupun melewati lembah, daerah rawa-rawa yang selalu terendam air dengan tanah dasar yang yang tidak kuat untuk dibangun jalan dengan cara konvensional.

Pro dan kontra jalan layang.

Beberapa hal yang selalu muncul dengan pembangunan jalan layang, yang pada gilirannya merupakan aspek yang perlu diperhatikan dalam pembangunan jalan layang.

Hal yang positif.

Beberapa hal positif yang diperoleh dengan pembangunan jalan layang:

Memecahkan permasalahan mobilitas dan aksesibiltas guna peningkatan kinerja lalu lintas, karena terjadi peningkatan kecepatan lalu lintas pada jalan layang karena biasanya jumlah akses jalan layang terbatas, sehingga konflik merging dan konflik diverging berkurang pada ramp masuk ataupun keluar. Kelancaran mengakibatkan penurunan emisi gas buang, karena kendaraan yang jalan pada kecepatan rendah akan lebih tinggi ketimbang berjalan pada kecepatan yang lebih tinggi.

Hal yang negatif

Pembangunan jalan baru di wilayah perkotaan akan meningkatkan mobilitas kendaraan pribadi yang akan menarik masyarakat untuk menggunakan kendaraan pribadi, sehingga dalam waktu hanya beberapa tahun jalan sudah terjadi kemacetan lalu lintas lagi,

Mengganggu estetika kota, struktur baik jalan layangnya maupun tiang penyangga (pier) jalan layang yang mengganggu pandangan, yang mengakibatkan cahaya matahari terganggu untuk sampai kepermukaan tanah,

Dapat menimbulkan kekumuhan kalau penghuni liar tidak bisa dikendalikan.

Digunakan sebagai tempat parkir oleh pengguna sepeda motor pada saat hujan, yang sering-sering mengakibatkan kemacetan lalu lintas karena lintasan dibawah jalan layang digunakan untuk parkir sepeda motor menunggu hujan reda.

Desain Jalan Layang

Berbagai metoda digunakan dalam pembangunana jalan layang, diantaranya dengan box girder menggunakan beton prategang (Prestressed Concrete) , yang lebih elok karena bisa dibangun dengan bentang yang lebih panjang namun biaya pembangunannya lebih besar, dibanding dengan metoda gelagar PCI Girder prategang yang dibangun dengan bentang yang lebih pendek, namun biaya pembangunannya jauh lebih murah.

Kemampuan dan kehandalan sebuah jembatan sangat dipengaruhi oleh jenis dan kekuatan balok girder. Girder merupakan balok struktural yang langsung menerima beban lalulintas setelah slab, yang kemudian menyalurkan beban tersebut ke kolom dan diteruskan ke pondasi.

Beton prategang pada dasarnya adalah beton dimana tegangan-tegangan internal dengan besar serta distribusi yang sesuai diberikan sedemikian rupa sehingga tegangan-tegangan yang diakibatkan oleh beban-beban luar dilawan sampai suatu tingkat yang diinginkan. Pada umumnya pemberian tegangan pada batang beton bertulang dilakukan dengan menarik baja tulangannya. Beton prategang merupakan inovasi menjawab yang tantangan penggunaan balok beton bertulang pada bentang panjang

Terowongan

Terowongan yang dibangun dibawah kawasan perkotaan yang padat sehingga dapat menghindari wilayah perkotaan yang ramai, dapat juga dibangun dibawah dasar sungai ataupun selat. Terowongan juga digunakan untuk membuat jalan pintas dikawasan pegunungan sehingga dapat mengurangi panjang jalan.

Konstruksi terowongan

Terowongan dibangun dengan menggali melalui berbagai jenis dan lapisan tanah dan bebatuan atau karang, metode konstruksi yang dipergunakan tergantung dari jenis dan keadaan tanah yang dilalui.

Metode galian terbuka

Ada dua pendekatan yang digunakan dalam pembangunan terowongan dengan metode galian terbuka yaitu:

Cara pertama dilakukan dengan metode yang paling sederhana untuk membuat terowongan dangkal di mana area di atas lokasi yang akan dijadikan terowongan harus digali dan terowongan dibangun dengan atap/dinding di atasnya. Setelah konstruksi terowongan selesai, area ditutup kembali agar terlihat seperti sebelum digali.

Cara kedua dengan cara membangun dinding tegak terowongan terlebih dahulu, kemudian lapisan tutup atas dilaksanakan setelah itu baru tanah yang berada dibawahnya digali dan terakhir landasan di cor untuk selanjutnya dirapikan.

Pada gambar berikut ditunjukkan metoda galian terbuka dibangun dalam beberapa tahapan. Dampak pengrusakan lingkungan lebih rendah pada cara kedua bila dibandingkan dengan cara pertama, namun biaya konstruksi cara kedua lebih mahal. Cara peenerapan yang dipilih tergantung kepada beberapa faktor diantaranya lokasi pembangunan, bila dibangun dikawasan perkotaan lebih disarankan untuk menggunakan cara yang kedua, sebab gangguan terhadap kegiatan di permukaan tidak terganggu terlalu lama.

Mesin bor terowongan

Dengan menggunakan mesin bor terowongan memungkinkan terowongan dibuat tanpa harus menggali area di atas lokasi yang akan di jadikan terowongan. Mesin bor melubangi tanah sepanjang lokasi terowongan. Mesin bor bisa dioperasikan secara otomatis selama proses konstruksi terowongan, dan dapat menembus hampir seluruh jenis bebatuan.

Mesin bor terowongan atau yang dikenal juga sebagai Tunnel Boring Machine (TBM) dapat dikelompokkan atas:

Mesin bor terowongan tanah lunak, untuk digunakan pada pembangunan terowongan yang melalui tanah lunak, pada tanah lunak yang berada dibawah muka air tanah terkadang dibutuhkan pembekuan tanah sehingga proses pengeboran tidak terganggu dengan air tanah yang akan bercucuran, sedang didaerah tanah lebut dengan partikel lepas yang tinggi ataupun berpasir maka perlu dilakukan grouting terlebih dahulu.

Mesin bor terowongan tanah keras, untuk digunakan pada pembangunan terowongan yang melalui tanah keras/cadas.

Permasalahan yang sering ditemukan pada saat penggunaan mesin bor terowongan bila pada saat mesin bor tersangkut dengan batu karang ataupun beton tiang pancang yang sebelumnya tidak terekam dalam survei perencanaan.

sumber :

https://www.academia.edu/6502792/KERJASAMA_PEMERINTAH_DAN_SWASTA_KPS_Panduan_Bagi_Investor_Dalam_Investasi

http://pkps.bappenas.go.id/index.php/en/berita/143-berita-internal/1299-proyek-didanai-swasta-senilai-us23-miliar

https://tfkn.wordpress.com/tag/kerjasama-pemerintah-dan-swasta/

https://id.wikibooks.org/wiki/Rekayasa_Lalu_Lintas/Jalan_layang_dan_terowongan

Read More

PROJECK PEMBANGUNAN RUMAH TINGGAL SERTA KERJASAMA ANTAR BIDANG SEJENIS

Hukum dan Pranata Pembangunan

(Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia)

Definisi dari Hukum Pranata Pembangunan adalah peraturan resmi yang mengikat yang mengatur tentang interaksi antar individu dalam melakukan perubahan untuk mewujudkan peningkatan kesejahteraan hidup.

Dalam arsitektur khususnya Hukum Pranata Pembangunan lebih memfokuskan pada peningkatan kesejahteraan hidup yang berhubungan dengan interaksi individu dengan lingkungan binaan.

Interaksi yang terjadi menghasilkan hubungan kontrak antar individu yang terkait seperti adalah pemilik (owner), konsultan (arsitek), kontraktor (pelaksana), dan unsur pendukung lainnya dalam rangka mewujudkan ruang/bangunan untuk memenuhi kebutuhan bermukim.

Hukum pranata pembangunan memiliki empat unsur :

1. Manusia: Unsur pokok dari pembangunan yang paling utama adalah manusia.Karena manusia merupakan sumber daya yang paling utama dalam menentukan pengembangan pembangunan.

2. Sumber daya alam: Sumber daya alam merupakan faktor penting dalam pembangunan. Sumber daya alam sebagai sumber utama pembuatan bahan material untuk proses pembangunan.

3. Modal: Modal faktor penting untuk mengembangkan aspek pembangunan dalam suatu daerah.Apabila semakin banyak modal yang tersedia semakin pesat pembangunan suatu daerah.

4. Teknologi: Teknologi saat ini menjadi faktor utama dalam proses pembangunan.Dengan teknologi dapat mempermudah, mempercepat proses pembangunan.

STRUKTUR

Hukum Pranata di Indonesia

1. Legislatif (MPR-DPR), pembuat produk hokum

2. Eksekutif (Presiden-pemerintahan), pelaksana perUU yg dibantu oleh Kepolisian (POLRI) selaku institusi yg berwenang melakukan penyidikan; JAKSA yg melakukan penuntutan

3. Yudikatif (MA-MK) sbglembaga penegak keadilan

4. Mahkamah Agung (MA) beserta Pengadilan Tinggi (PT) & Pengadilan Negeri (PN) se-Indonesia mengadili perkara yg kasuistik;

5. Mahkamah Konstitusi (MK) mengadili perkara peraturan PerUU

6. Lawyer, pihak yg mewakili klien utk berperkara di pengadilan, dsb.Berikut Tahapan Persiapan Sebelum Anda Membangun Rumah.

Tahap-Tahap Pembangunan Rumah Tinggal 

Mencari lokasi yang tepat

Carilah lahan yang menurut anda pas untuk bangunan rumah anda. Ada banyak faktor dalam menentukan lokasi, misalnya posisi yang strategis (dekat dengan sekolah, swalayan, tempat kerja, dll)

Membuat gambar desain rumah

Rencanakan gambar desain bangunan rumah anda secara detail untuk menghindari salah bangun. Jangan sekali-kali anda meremehkan gambar perencanaan rumah tinggal. Banyak orang yang meremehkan gambar perencanaan yang akhirnya berakibat fatal, seperti bongkar pasang bangunan, pembangunan yang tidak sesuai atau tidak terlihat nyaman, dll. Anda tidak bisa hanya mengandalkan imajinasi dalam membangun rumah, harus ada gambar yang detail yang mampu dibaca tukang bangunan.

Mengajukan IMB (ijin mendirikan bangunan)

Sebelum anda membangun, pastikan gambar desain anda sudah disetujui pemerintah lewat pengajuan IMB. Ini penting agar anda mendapatkan petunjuk dari pemerintah mengenai tata cara perencanaan yang tidak melanggar aturan yang sudah ditetapkan pemerintah. Penjelasannya bisa anda baca di artikel Pengertian Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Mencari jasa bangun rumah (kontraktor, pemborong atau mandor)

Nah, inilah poin terpenting dalam bangun rumah. Anda harus menemukan penyedia jasa bangun rumah yang tepat. Kenapa?….ini karena budget terbesar yang akan anda keluarkan ada pada biaya pelaksanaan proyek pembangunan rumah. Kalau anda salah memilih kontraktor atau pemborong untuk rumah tinggal, maka akan berakibat munculnya potensi pembengkakan biaya pembangunan rumah.

Setelah anda telah melewati tahapan persiapan dalam membangun rumah mulai dari pencarian lokasi yang pas, desain perencanaan, IMB dan mendapatkan kontraktor, tiba saatnya anda perlu mengetahui tahapan pelaksanaan pekerjaan pembangunan rumah. Memang kontraktorlah yang wajib tahu mengenai hal ini, tapi memang saya sarankan anda paling tidak mengetahui secara ringkas agar anda bisa menyarankan pekerjaan-pekerjaan apa yang sekiranya perlu ditambah atau dikurangi.Baiklah ini dia tahapan dalam pelaksanaan pekerjaan bangun rumah (Pekerjaan Konstruksi Sipil).

Pekerjaan persiapan (pembersihan lahan, pembuatan bedeng untuk pekerja, pembuatan sumur bor jika diperlukan, dan pembuatan bowplank)

Pekerjaan pondasi, yang meliputi galian, urugan dan pengecoran pondasi

Pekerjaan Struktur, yang meliputi pembesian, pembetonan ,

Pekerjaan Pasangan Dinding dan Plesteran.

Pekerjaan Rangka Atap.

Pekerjaan Instalasi Air Bersih dan Air Kotor.

Pekerjaan Instalasi Listrik.

Pekerjaan Plafon (Langit-lagit)

Pekerjaan Kusen, Pintu dan Jendela.

Apakah bangunan rumah anda telah selesai?…Tentu belum. Hal-hal di atas adalah merupakan pekerjaan konstruksi sipil yang istilahnya adalah “pekerjaan kasar”. Bangunan anda masih perlu dipoles menggunakan tahapan selanjutnya yaitu dengan pekerjaan finishing. Nah meskipun namananya adalah “finishing”, tapi justru pekerjaan ini bisa menghabiskan prosentase budget terbesar dalam bangun rumah. Tidak itu saja, pekerjaan finishing terlihat sepele namun justru menghabiskan prosentase waktu paling lama dari pekerjaan lainnya. Itulah kenapa kadang kita jumpai ada rumah yang sebenarnya telah terbangun megah, tapi kok tidak segera diresmikan atau diserahterimakan kepada pemiliknya. Itu karena kebanyakan pekerjaan finishing memang tidak banyak terlihat dari luar rumah. Baiklah, berikut adalah contoh pekerjaan finishing.

1.Pekerjaan pemasangan penutup lantai dan dinding.

2.Pekerjaan politur / melamik / duco pada kusen, pintu dan perabot lainnya

3.Pekerjaan pengecatan interior dan eksterior.

4.Pekerjaan pemasangan kunci-kunci dan alat penggantung.

5.Pekerjaan pemasangan perlengkapan sanitasi besrta komponen pendukungnya.

6.Pekerjaan pemasangan lampu, sakelar, stop kontak, dan peralatan listrik lainnya.

7.Pekerjaan pembuatan pagar depan dan pintu masuk/gerbang.

8.Pekerjaan pembuatan carport dan jalan/akses masuk.

Hal-hal di atas adalah merupakan pekerjaan konstruksi sipil yang istilahnya adalah “pekerjaan kasar”. Bangunan anda masih perlu dipoles menggunakan tahapan selanjutnya yaitu dengan pekerjaan finishing. Nah meskipun namananya adalah “finishing”, tapi justru pekerjaan ini bisa menghabiskan prosentase budget terbesar dalam bangun rumah.Itu karena kebanyakan pekerjaan finishing memang tidak banyak terlihat dari luar rumah. Baiklah, berikut adalah contoh pekerjaan finishing.

1.Pekerjaan pemasangan penutup lantai dan dinding.

2.Pekerjaan politur / melamik / duco pada kusen, pintu dan perabot lainnya

3.Pekerjaan pengecatan interior dan eksterior.

4.Pekerjaan pemasangan kunci-kunci dan alat penggantung.

5.Pekerjaan pemasangan perlengkapan sanitasi besrta komponen pendukungnya.

6.Pekerjaan pemasangan lampu, sakelar, stop kontak, dan peralatan listrik lainnya.

7.Pekerjaan pembuatan pagar depan dan pintu masuk/gerbang.

8.Pekerjaan pembuatan carport dan jalan/akses masuk.

tahapan proses pembangunan rumah telah selesai, tinggal tahapan terakhir yaitu serah terima bangunan. Pada tahapan ini pihak pembangun rumah (kontraktor) telah menyelesaikan 100% tahapan bangun rumah dan mempersilahkan sang pemilik rumah memeriksa kondisi pekerjaan sang kontraktor sebelum menyetujui berita acara serah terima bangun rumah.

Lalu apa saja yang perlu dilakukan dalam penerapan manajemen proyek pada pelaksanaan proyek rumah tinggal? Berikut saya uraikan hal-hal berikut:

Konsultan perencana (arsitek) melakukan konsultasi dengan owner dalam proses perencanaan, sehingga mendapatkan sebanyak mungkin informasi yang menjadi keinginan owner atas rumah yang diidamkannya.

Konsultan perencana (arsitek) menuangkan produknya dalam sebuah gambar desain (gambar kerja) yang jelas dan detail, dengan RAB yang digunakan sebagai OE (owner estimate) dalam tender pelaksanaan. Konsultan juga wajib membuat RKS yang menjadi dasar metode dan spesikasi pekerjaan yang akan dilaksanakan. Gambar kerja yang menjadi dokumen tender pelaksanaan merupakan gambar for construction (for con)

Owner menunjuk kontraktor untuk melaksanakan pelaksanaan pembangunan, baik dengan penunjukan langsung atau  dengan proses tender.

Untuk memastikan prosedur dan metode kerja berjalan baik dan hasil pekerjaan pekerjaan yang baik, maka sebaiknya owner melibatkan konsultan pengawas untuk melaksanakan tugas tersebut.

Sebelum memulai pelaksanaan pekerjaan, kontraktor melakukan presentasi proyek yang meliputi penjelasan lingkup pekerjaan, metode pekerjaan yang akan diterapkan, alat-alat kerja yang akan digunakan, spesifikasi material yang akan diajukan dan skedul pekerjaan sesuai dengan target waktu yang disepakati dalam perjanjian pemborongan.

Dalam proses pekerjaannya, kontraktor melaksanakan standar prosedur kerja yang meliputi pengajuan ijin kerja pada setiap tahap pekerjaan, pengajuan shop drawing berdasarkan gambar for con, yang menjadi dasar pelaksanaan di lapangan, pengajuan persetujuan material yang akan digunakan dan membuatt laporan dokumentasi pekerjaan. Hal-hal tersebut diajukan ke pihak konsultan pengawas, untuk diteruskan dan disetujui oleh owner.

Konsultan melakukan pengawasan pekerjaan di lapangan dengan segala kewenangannya yang melekat (mengarahkan, menegur, memperingatkan dan menghentikan pekerjaan), membuat laporan pengawasan dan memberikan advis dan saran kepada owner untuk kepentingan proses dan hasil pekerjaan di lapangan.

Konsultan perencana membuat laporan pengawasan berkala untuk memastikan pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan desain perencana. Jika terdapat pelaksanaan yang tidak sesuai dengan desain, maka perencana menyampaikan hal tersebut kepada owner.

Jika ada gambar yang meragukan, maka kontraktor menanyakan kepada konsultan pengawas. Jika hal tersebut adalah masalah teknis, maka pengawas  berhak untuk memutuskan seuai dengan kaidah struktur dan arsitektural. Jika hal tersebut adalah masalah desain, maka pengawas harus mengkonsultasikan dengan owner atau perencana.

Jika ada pekerjaan yang tidak tergambar pada gambar for con maupun RAB, tetapi secara sistem harus dikerjakan, maka kontraktor mengajukan usulan kepada pengawas, untuk diteruskan kepada owner. Jika usulan tersebut disetujui owner, maka pekerjaan tersebut menjadi pekerjaan tambah yang dapat ditagihkan. Pekerjaan tambah juga dapat berasal dari permintaan owner, untuk menambahkan pekerjaan baru yang tidak terdapat pada kontrak.

Setiap pekerjaan tambah atau kurang, harus mendapat persetujuan owner sebelum dilaksanakan.

Kontraktor dan konsultan pengawas melakukan pengukuran progres pekerjaan sebagai dasar penagihan tahapan pembayaran sebagai disepakati dalam kontrak.

Jika pelaksanaan pekerjaan selesai, maka sebelum dinyatakan selesai dan sempurna, maka kontraktor dan pengawas melakukan checklist bersama untuk menilai kelengkapan dan kesempurnaan pekerjaan. Jika  masih ada yang belum lengkap dan sempurna, maka kontraktor wajib melakukan perbaikan.

Untuk pekerjaan-pekerjaan ME, checklist dilakukan dengan test commisioning untuk memastikan instalasi ME berfungsi dengan baik dan tidak ada kebocoran atas kegagalan sistem.

Jika pekerjaan telah dinyatakan selesai dan sempurna maka dapat dilakukan serah terima pertama (ST-1) pekerjaan dari kontraktor kepada owner dalam sebuah berita acara serah terima, dengan dilampiri as built drawing (gambar sesuai yang terlaksana), data materia yang digunakan  (lengkap dengan tipe dan spesifikasinya) dan sertifikat garansi pada produk material yang memiliki garansi dari produsen.

Setelah ST-1, kontraktor masih bertanggung atas pemeliharaan selama waktu yang disepakati dalam kontrak. Setelah kerusakan selama masa pemeliharaan diperbaiki, maka dapat dilakukan serah terima kedua (ST-2). Dengan ST-2 ini, maka kontraktor berhak atas pembayaran retensi yang masih ditahan pada saat ST-1.

Contoh Cara Membuat Surat Perjanjian Kontrak Kerja Kontraktor

SURAT PERJANJIAN KONTRAK KERJA

Pada hari ini, Kamis tanggal enam September tahun dua ribu sembilan, yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama     :     Eko Arifin

Pekerjaan     :     Swasta

Alamat     :     Jl. Dukuh Kupang Jaya VII-A / 17 Surabaya

bertindak sebagai pemilik rumah yang dalam hal ini disebut sebagai PIHAK PERTAMA

Nama     :     Yudi Darmanto

Pekerjaan     :     Kontraktor

Alamat     :     Jl. Sumatra III No. 7D Surabaya

bertindak sebagai kontraktor yang dalam hal ini disebut sebagai PIHAK KEDUA

Dengan ini kedua belah pihak menyatakan untuk saling mengikat diri mengadakan perjanjian kerja untuk pembangunan rumah untuk selanjutnya diatur dengan syarat dan ketentuan sebagai berikut.

Pasal 1

Macam dan Tempat Pekerjaan

PIHAK PERTAMA memberikan tugas pada PIHAK KEDUA untuk melaksanakan pembangunan rumah yang berlokasi di Jl. Panglima Polim 1-A No. 3 Surabaya dengan sebaik-baiknya sesuai dengan spesifikasi teknis dan gambar terlampir yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.

Pasal 2

Waktu Pelaksanaan Pekerjaan

Pekerjaan seperti yang tersebut dalam pasal 1 akan dimulai pada hari senin, 14 September 2009 dan harus diselesaikan dalam waktu maksimal 180 (seratus delapan puluh) hari kerja.

Pasal 3

Pelaksanaan Pekerjaan

1.PIHAK KEDUA harus mulai melaksanakan pekerjaan sesuai tanggal yang ditetapkan bersama dan tidak dibenarkan melakukan penyimpangan atau pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan yang sudah ditetapkan bersama.

2.PIHAK KEDUA harus bekerja berdasarkan data-data yanglengkap dan tidak diperkenankan memutuskan sendiri perkara-perkara yang ada di luar gambar kerja (bestek) dan Rancangan Anggaran Biaya (RAB).

3.PIHAK PERTAMA harus memberikan detail spesifikasi material bangunan yang dianggap perlu apabila belum tertera di gambar kerja maupun RAB.

Pasal 4

Biaya Pelaksanaan

Biaya pelaksanaan pekerjaan untuk proyak rumah tinggal tersebut adalah sebesar Rp. 562.500.000,- (Lima Ratus Enam Puluh Dua Juta Lima Ratus Ribu Rupiah), untuk 1 (satu) unit bangunan. Harga borongan tersebut sudah mencakup bahan material, upah pekerja, keuntungan kontraktor dan tidak termasuk Pajak-pajak serta biaya perijinan.

Pasal 5

Prosedur Penagihan dan Pembayaran

Prosedur pembayaran PIHAK PERTAMA pada PIHAK KEDUA sesuai dalam pasal 4 akan dilakukan secara bertahap sesuai 6 (enam) termin yang disepakati bersama sebagai berikut.

a.Termin I (satu)

Dibayarkan sebagai uang muka saat penandatanganan kontrak ini yaitu sebesar 20% dari nilai pelaksanaan (pasal 4)

20% x Rp. 562.500.000,- = Rp. 112.500.000,-

b.Termin II (dua)

Dibayarkan setelah seluruh pekerjaan pondasi selesai dan sudah memulai pekerjaan pasangan dinding batu bata dan urugan lantai, sebesar 20%.

20% x Rp. 562.500.000,- = Rp. 112.500.000,-

c.Termin III (tiga)

Dibayarkan setelah pemasangan dinding batu bata dan plesteran dinding selesai lalu atap sedang dikerjakan, sebesar 20%.

20% x Rp. 562.500.000,- = Rp. 112.500.000,-

d.Termin IV (empat)

Dibayarkan setelah pekerjaan atap selesai dan mulai mengerjakan pekerjaan pemasangan plafon, dan acian dinding mulai dikerjan, sebesar 20%.

20% x Rp. 562.500.000,- = Rp. 112.500.000,-

e.Termin V (lima)

Dibayarkan setelah pekerjaan pemasangan lantai dan pengecatan sedang dilakukan, sebesar 15%.

15% x Rp. 562.500.000,- = Rp. 84.375.000,-

f.Termin VI (enam)

Dibayarkan pada saat seluruh pekerjaan selesai 100%, setelah habis masa pemeliharaan selama 3 (tiga) bulan sesuai dengan pasal 6, sebesar 5% dari nilai pekerjaan.

5% x Rp. 562.500.000,- = Rp. 28.125.000,-

Pasal 6

Masa Pemeliharaan

1.Masa pemeliharaan untuk setiap pekerjaan ditentukan selama 3 (tiga) bulan, sejak berita acara serah terima pekerjaan ditandatangani

2.Pada saat berakhirnya masa pemeliharaan tersebut, kedua belah pihak akan menandatangani berita acara serah terima yang kedua dan dianggap sebagai serah terima pekerjaan yang terakhir.

3.Serah terima pekerjaan dilakukan oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA.

Pasal 7

Pekerjaan Tambah Kurang

1.Jika di kemudian hari dalam proses pelaksanaan konstruksi terdapat pekerjaan tambah dan pekerjaan kurang akibat perubahan spesifikasi material bangunan atau gambar kerja, maka hal tersebut akan diatur dalam addendum tersendiri.

2.Setiap pekerjaan tambah atau kurang harus melalui dan dari PIHAK PERTAMA

3.Pekerjaan tambah atau kurang yang melalui PIHAK KEDUA akibat masalah teknis, harus diberitahukan pada PIHAK PERTAMA.

4.PIHAK PERTAMA berhak tidak menyetujui, membongkar dan tidak mengganti biaya apabila terdapat pekerjaan tambah yang dilakukan PIHAK KEDUA tanpa sepengetahuan PIHAK PERTAMA.

Pasal 8

Pengawas Lapangan

1.Sebagai pengawas pekerjaan akan dilakukan langsung oleh PIHAK PERTAMA atau orang yang ditunjuk dan diberi kuasa oleh PIHAK KEDUA dan diberitahukan secara tertulis kepada PIHAK PERTAMA.

2.PIHAK PERTAMA berhak sewaktu-waktu mendatangi, mengawasi, memeriksa pekerjaan ataupun menanyakan kepada setiap pekerja lapangan (tukang atau mandor) yang berhubungan dengan pekerjaan tersebut.

3.PIHAK KEDUA harus bersedia jika diminta mendampingi oleh PIHAK PERTAMA dalam pengawasan pekerjaan di lokasi proyek.

Pasal 9

Sub Kontraktor

Keseluruhan pekerjaan merupakan tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya, oleh karena itu tidak diperkenankan memberikan pekerjaan tersebut kepada PIHAK KETIGA atau orang lain di luar Surat Perjanjian Kontrak Kerja ini.

Pasal 10

Force Mejeur

1.Yang dimaksud keadaan Force Majeur adalah berbagai keadaan yang mengganggu kelancaran pelaksanaan proyek seperti:

a.Bencana alam (gempa bumi, tanah longsor, angin topan, banjir, kebakaran, dll) yang bisa menyebabkan terganggunya jalannya proses konstruksi.

b.Kebijaksanaan pemerintah di bidang moneter (devaluasi) atau kenaikan harga BBM yang mengakibatkan proyek tersebut terganggu secara teknis maupun anggaran biaya.

c.Peperangan atau huru-hara yang mengakibatkan proyek tidak bisa dilanjutkan.

2.PIHAK KEDUA harus memberitahukan pada PIHAK PERTAMA tentang gangguan yang dimaksud beserta kendala dan akibat yang ditimbulkan paling lambat 2 x 24 jam terhitung sejak peristiwa tersebut terjadi, jika tidak maka akan dianggap tidak terjadi force majeur.

3.Jika terjadi force majeur, PIHAK KEDUA harus memberikan itikad baik mengenai kelanjutan proyek.

Dalam keadaan yang disebutkan dalam pasal 1, maka kedua belah pihak bisa bermusyawarah untuk kesepakatan dalam memutuskan keberlanjutan proyek.

Pasal 11

Sanksi – Sanksi

1.Apabila PIHAK KEDUA tidak sanggup memenuhi kesepakatan yang tercantum pada pasal 2 yaitu waktu pelaksanaan melebihi waktu yang disepakati bersama (180 hari), maka PIHAK PERTAMA berhak mengklaim 1% dari nilai kontrak untuk setiap hari keterlambatan. 2.Keterlambatan pelaksanaan proyek dapat ditolerir apabila terjadi force majeur sesuai pasal 10 ayat 1. 3.Apabila kualitas pekerjaan yang dilaksanakan PIHAK KEDUA tidak sesuai dengan spesifikasi gambar kerja dan RAB, maka PIHAK PERTAMA berhak menunda pembayaran termin sampai kesepakatan lebih lanjut atau berhak memutuskan secara sepihak Surat Perjanjian Kontrak Kerja ini. 4.Apabila PIHAK PERTAMA lalai atau terlambat membayar termin kepada PIHAK KEDUA atas pekerjaan yang sesuai prosedur yang benar, maka PIHAK KEDUA berhak secara sepihak menghentikan jalannya proyek dengan sepengetahuan PIHAK PERTAMA (secara tertulis) sampai batas waktu yang ditentukan.

5.Sehubungan dengan ketentuan pada ayat 3 di atas, maka PIHAK PERTAMA mempunyai hak secara penuh untuk mencari dan menggunakan kontraktor lain untuk menggantikan pekerjaan PIHAK KEDUA dengan memberitahukannya terlebih dahulu.

Pasal 12

Kewajiban Pihak Kedua

1.PIHAK KEDUA berkewajiban melaksanakan pekerjaan sesuai dengan spesifikasi yang telah tercantum pada gambar kerja dan RAB yang sudah disepakati bersama.

2.PIHAK KEDUA bisa mendatangkan/ menambah tenaga kerja tanpa sepengetahuan PIHAK PERTAMA jika jadwal pelaksanaan sudah cenderung terlambat dari jadwal yang sudah disepakati bersama. Pasal 13 Perselisihan Jika dalam menjalankan Surat Perjanjian Kontrak Kerja ini terdapat perselisihan atau perbedaan pendapat, maka kedua belah pihak akan menempuh jalan musyawarah mufakat. Apabila tidak tercapai, maka dapat dilimpahkan ke instansi yang berwenang.

Pasal 14

Penutup

1.Jika terdapat hal-hal penting yang belum diatur dalam Surat Perjanjian Kontrak Kerja ini, maka kedua belah pihak secara mufakat akan menetapkan kemudian hari.

2.Demikian Surat Perjanjian Kontrak Kerja ini dibuat dengan rangkap 2 (dua) bermaterai dan ditandatangani untuk masing-masing pihak dan merupakan surat perjanjian yang mengikat dan sah di mata hukum.

Surabaya, 6 September 2009

PIHAK PERTAMA                   PIHAK KEDUA

Eko Arifin                                 Yudi Darmanto

Pemilik Rumah                          Kontraktor

Contoh Surat Perjanjian Kontrak Kerja di atas tentunya tidak baku dan bisa ditambah dan dikurangi tergantung kepentingan kedua belah pihak.

Sumber :

http://www.kompasiana.com/farid_wadjdi/menerapkan-sistem-manajemen-proyek-pada-proyek-rumah-tinggal_54f83acba33311641e8b54d9

http://www.kontraktorrumahtinggal.com/cara-dan-tahapan-mudah-membangun-rumah-mulai-dari-nol

https://ulfizulfa.wordpress.com/2014/09/28/hukum-dan-pranata-pembangunan/

http://www.kontraktorrumahtinggal.com/cara-membuat-surat-perjanjian-kontrak-kerja-kontraktor

Read More